Evaluasi Nilai Jual Objek Pajak untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) P5L

Penilaian Nilai Jual Objek Pajak PBB P5L: Proses dan Komponen Utama dalam Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah salah satu pajak yang dibebankan kepada pemilik objek pajak, yang terdiri dari tanah dan bangunan. Dalam menghitung PBB yang terutang, terdapat beberapa komponen yang harus diperhitungkan, di antaranya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP menjadi dasar utama dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan (PBB), termasuk PBB P5L, yang berhubungan dengan sektor perkebunan, perhutanan, dan sektor lainnya. Penentuan NJOP ini memiliki dua cara, yaitu melalui penilaian serta penetapan langsung oleh pemerintah. Berikut adalah penjelasan lebih lanjut mengenai proses-proses tersebut.

1. Penilaian untuk Menentukan NJOP

Proses penilaian PBB dilakukan untuk menentukan NJOP yang akan menjadi dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan. Penilaian ini dilakukan oleh petugas yang memiliki kewenangan dalam hal ini, yaitu pegawai Direktorat Jenderal Pajak (DJP) yang menduduki jabatan fungsional Penilai PBB atau yang dikenal sebagai Penilai PBB. Penilaian ini dapat dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu melalui peninjauan langsung ke lapangan (penilaian lapangan) atau hanya berdasarkan data dan informasi yang ada tanpa perlu meninjau langsung objek pajak (penilaian kantor). Berikut adalah tiga pendekatan utama dalam penilaian PBB:

a. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan data pasar adalah metode penilaian yang didasarkan pada data transaksi atau penawaran harga untuk objek yang sebanding dengan objek pajak yang akan dinilai. Dalam hal ini, Penilai PBB akan melakukan perbandingan antara objek yang dinilai dengan objek lainnya yang memiliki karakteristik serupa. Beberapa tahapan yang dilakukan dalam pendekatan data pasar adalah:

1. Pengumpulan Data Objek Pembanding Penilai mengumpulkan data mengenai objek pembanding yang memiliki karakteristik mirip dengan objek pajak. Setidaknya, tiga objek pembanding harus ditemukan dengan kriteria tertentu, antara lain:

   • Data yang diperoleh bersifat terkini.
   • Lokasi objek pembanding dekat dengan lokasi objek pajak yang akan dinilai.
   • Transaksi atau penawaran yang tercatat harus terjadi secara wajar.

2. Penyesuaian Nilai Penilai kemudian melakukan penyesuaian nilai antara objek pembanding dan objek pajak dengan mempertimbangkan berbagai faktor, seperti lokasi, kondisi fisik, jenis penggunaan, dan luas objek. Penyesuaian dilakukan dengan menggunakan metode pembobotan tertentu agar nilai objek pembanding bisa lebih relevan dengan objek pajak yang akan dinilai.

3. Penghitungan NJOP Setelah data dan nilai objek pembanding disesuaikan, Penilai menghitung rata-rata nilai dari objek pembanding tersebut untuk menghasilkan NJOP bagi objek pajak yang sedang dinilai.

Pendekatan ini umumnya digunakan untuk objek pajak berupa tanah, yang masuk dalam berbagai sektor PBB, kecuali sektor perhutanan untuk hutan alam dan areal yang tidak produktif.

b. Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya digunakan untuk menilai dua jenis objek pajak, yaitu pengembangan bumi berupa tanaman dan bangunan. Penilaian pengembangan bumi berupa tanaman didasarkan pada biaya investasi tanaman (BIT), yang mencakup semua biaya terkait dengan pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman. BIT ini ditetapkan setiap tahun oleh DJP dengan mempertimbangkan berbagai faktor, seperti jenis tanaman, umur tanaman, dan lokasi objek pajak.

Untuk bangunan, pendekatan biaya mengacu pada estimasi biaya pembangunan atau biaya penggantian bangunan yang teridentifikasi. Biaya ini dihitung berdasarkan dua kategori, yaitu:

• Biaya Pembangunan Baru: Estimasi biaya untuk membangun suatu objek baru yang identik dengan objek pajak.
• Biaya Penggantian Baru: Estimasi biaya untuk membangun objek baru yang fungsinya sama dengan objek pajak yang dinilai.

Penilaian bangunan terbagi dalam dua kategori, yaitu:

• Bangunan Umum: Bangunan yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang umum digunakan, seperti kantor, pabrik, dan gudang.
• Bangunan Khusus: Bangunan dengan jenis konstruksi atau material yang lebih spesifik, seperti pipa, tangki, jalan tol, dan kilang.

Penilai untuk bangunan umum menggunakan teknik perhitungan berdasarkan meter persegi, sedangkan untuk bangunan khusus, teknik yang digunakan adalah survei kuantitas, yang menghitung rincian jumlah pekerjaan dan harga satuan. Penyusutan dari bangunan juga dihitung dengan mempertimbangkan umur efektif, tahun pembangunan, serta tahun renovasi.

c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan pendapatan diterapkan pada objek pajak yang menghasilkan pendapatan dalam setahun sebelum tahun pajak yang bersangkutan. Dengan metode ini, NJOP dihitung dengan cara mengkapitalisasi pendapatan kotor atau pendapatan bersih yang diperoleh objek pajak, menggunakan angka kapitalisasi tertentu yang ditetapkan oleh DJP. Pendekatan ini berlaku pada beberapa jenis objek pajak, antara lain:

• Tanah pada areal produktif perhutanan di sektor perhutanan - hutan alam.
• Tubuh bumi pada sektor pertambangan minyak dan gas bumi, pengusahaan panas bumi, dan sektor pertambangan mineral dan batubara.
• Perairan yang digunakan dalam usaha perikanan tangkap dan pembudidayaan ikan.

2. Penetapan NJOP oleh Direktorat Jenderal Pajak

Selain melalui proses penilaian, NJOP juga dapat ditetapkan langsung oleh Direktorat Jenderal Pajak (Dirjen Pajak). Dalam hal ini, Dirjen Pajak akan mengeluarkan Keputusan yang menetapkan NJOP per meter persegi (NJOP/m2) untuk jenis objek pajak tertentu. Keputusan ini berlaku tanpa perlu dilakukan penilaian lagi oleh Penilai PBB. Beberapa objek pajak yang NJOP-nya ditetapkan langsung oleh Dirjen Pajak meliputi:

• Tanah pada areal tidak produktif perhutanan dan areal perlindungan serta konservasi perhutanan.
• Perairan pada sektor pertambangan minyak, gas bumi, panas bumi, mineral, dan batubara.
• Perairan yang digunakan untuk usaha perikanan tangkap dan pembudidayaan ikan.

Keputusan Dirjen Pajak Nomor 185 Tahun 2020 adalah salah satu regulasi yang mengatur penetapan NJOP/m2 untuk objek pajak tertentu tersebut. Selain mengatur penetapan NJOP, peraturan ini juga mengatur hal-hal lain terkait PBB P5L, seperti angka kapitalisasi, biaya investasi tanaman, serta harga jual uap dan listrik pada sektor panas bumi.

Kesimpulan

Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah langkah penting dalam penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), terutama untuk sektor-sektor tertentu seperti perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Dengan berbagai pendekatan yang ada—termasuk pendekatan data pasar, biaya, dan pendapatan—DJP bertujuan untuk memastikan bahwa penentuan NJOP dilakukan secara adil dan tepat. Selain itu, mekanisme penetapan NJOP langsung oleh Dirjen Pajak memberikan kemudahan dalam proses administrasi dan penghitungan PBB untuk jenis objek pajak tertentu. Dengan adanya sistem yang lebih transparan dan terstruktur, diharapkan pemungutan pajak dapat berjalan lebih efisien dan akurat.